香港住宅租金破頂 兩大因素推動

在香港及華人社會，農曆正月常被視為不宜搬屋或動土的時期，因為新年伊始講求吉利，搬遷或施工容易被認為「觸犯禁忌」，影響財運與家運。坊間更流傳「正月不動土」及「一搬窮三代」的說法，令不少家庭寧願延後搬遷計劃。這些習俗雖然未必人人遵守，但在部分社區與家庭中仍有一定影響。

受此因素影響，每年一至二月通常是租務市場的傳統淡季，搬遷需求減少，租客一動不如一靜，成交亦相對淡靜。以中原地產為例，今年2月租務成交量較1月回落近三成，若與暑假傳統旺季相比，更大幅減少接近六成。

不過，成交放緩並未阻止租金持續上升。中原城市租金指數CRI於今年2月報130.22點，按月升0.12%，連升三個月共0.84%，再創歷史新高，並在過去八個月內第四度刷新紀錄。

本港住宅租金近年屢創新高，離不開兩大原因。首先，政府積極推行「搶人才、留人才」政策，成效逐步浮現。過去三年多已有約27萬人才透過不同計劃來港，其中「高才通計劃」更吸引超過10萬名全球人才，直接推升租務需求。

其次，大批非本地學生來港升學，而本地學生宿舍供應長期不足，令不少學生轉向私人租務市場，成為租盤的重要客源。為回應需求，政府更首次透過公開市場批出土地，鼓勵發展學生宿舍，以紓緩市場壓力。

隨着租金持續上升，加上現時按揭息口已低於租金回報，市場開始出現「供樓平過租樓」的情況，吸引部分租客重新考慮。香港樓價長期高企，首期動輒數百萬元，令不少市民一直只能租樓居住，亦間接推高租務需求。

以今年1月港島區為例，面積約431方呎的私人住宅單位平均租金約2.07萬元，但同類單位平均售價約552萬元。假設承造七成按揭、30年還款期及按息3.25厘，每月供款不足1.7萬元，已明顯低於租金水平。在租金不斷破頂之下，「轉租為買」將成為未來樓市的一股動力。